Guohui Case
【案 由】业主共有权纠纷
【案情简介】
XX 公司系 XX 省 XX 小区商业物业业主，持有小区多处商业房产。该小区业主大会、业主委员会以业主共有权纠纷为由，将 XX 公司诉至法院，要求 XX 公司支付高额本体专项维修金、物业管理费及违约金等费用，一审法院判决支持业主方大部分诉求，判令 XX 公司需支付物业管理费 838384 元及对应违约金等。XX 公司不服一审判决，为维护自身合法权益，特委托国晖律师事务所律师提起上诉。
国晖律师介入后，全面梳理案件材料、仔细研读一审判决书与证据。律师经核查发现，案涉商业区域的安保、卫生、电梯维护等均由 XX 公司自行委托第三方负责，物业服务企业并未针对该商业区域提供对应物业服务；同时，案涉物业服务合同中商业区域物业费收费标准的表决程序存在瑕疵，未依法保障 XX 公司作为业主的表决权，一审判决直接按照合同约定标准判令 XX 公司支付物业费，明显存在权利义务失衡的问题。
律师围绕上述关键问题，整理提交商业区域自行维保的合同、缴费凭证等完整证据，结合物业管理相关法律法规，从物业服务是否实际提供、收费标准表决程序合法性、物业费收取应遵循权利义务对等原则等角度，构建严密上诉逻辑，向二审法院充分阐述一审判决认定事实错误、适用法律不当的理由，主张不应按照原标准支付物业费，请求法院依法改判。
【争议焦点】
物业公司未提供商业区域专属服务，业主是否应按原标准付物业费；案涉物业费收费标准对 XX 公司是否有效。
【处理结果】
二审法院采纳国晖律师代理意见，认定一审判决部分有误，依法予以改判：维持一审关于本体专项维修金、违约金标准的判项；撤销一审原物业管理费判项，改判 XX 公司按 3 元 / 平方米 / 月支付物业费，金额从 838384 元大幅调减至 314394 元，为当事人减损超 52 万元；一、二审诉讼费用按比例重新分担，XX 公司仅需承担少量费用。本案终审判决生效，实现重大胜诉。
【案例评析】
本案代理过程中，律师跳出 “业主必须全额付物业费” 的惯性思维，紧扣 “物业服务与费用相适应” 核心原则，结合证据证明物业公司未提供专属服务的事实，同时指出收费程序瑕疵，直击一审判决漏洞。
二审中律师逻辑清晰、抗辩有力，促使法院采纳核心观点，成功实现物业费大幅调减，最大程度维护当事人财产权益。本案也提示，业主物业费缴纳以物业公司提供对应服务为前提，收费标准需经合法表决程序，业主权益受损时，可通过诉讼依法主张调整费用。
【相关规定】
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《物业管理条例》第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条、第二十六条、第三十一条：物业管理收费方案由业主大会表决，召集人应提前公示会议议题，表决结果三日内公示。
【本案例根据国晖律师事务所(2023)粤晖民字第1159号档案编写】
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