【案   由】合同纠纷。
      【案情简介】
       原告：A公司，住所地：广东省惠州市，法定代表人：庄某。
       被告：B公司，住所地：广东省惠州市，法定代表人：林某。
       委托诉讼代理人：广东国晖(惠州)律师事务所律师。
       第三人：林某，男，汉族，住广东省惠州市。
       原告于2014年5月20日与被告签署《三旧项目改造合作开发建设合同》,约定原告提供位于惠州市仲恺高新区XX号的宗地共双方共同开发(以下简称“项目”),项目开发所需资金由被告承担，并约定“乙方未经甲方书面同意将其在本合同的权力或义务转给第三方的，必须向甲方支付违约金人民币伍佰万元……如因此给甲方带来经济损失的，乙方应赔偿甲方的全部损失。”后双方又签订了《补充协议》和《补偿房屋变更确认书》,明确原告的项目分成为商住楼一、二层商铺面积约4000平方米及1-15XX号、1-16XX号、1-17XX号三套房产。
       然而，原告如约提供宗地后，被告却在未经原告同意的情况下私自引入第三方陈某作为投资人，事后也并未通知原告,直至项目完工后，陈某与被告就投资分成发生争议，陈某为取得投资分成于2020年7月向惠州市中级人民法院提起诉讼，原告才得知被告违反合同约定私自引入陈某作为项目投资人的事实。项目部分财产(包含原告项目分成中的二层商铺及1-15XX号房产)也因前述诉讼于2020年9月起被惠州市中级人民查封，后又因陈某涉嫌刑事犯罪被河源市中级人民法院继续查封，直至2023年3月15日项目才得以解封。
       另外，在项目竣工前，原告与广州市C公司于2017年4月签订《物业租赁合同》,约定将项目二至四层出租，其中二层租金每月约5万元。然而项目竣工后，项目因被告原因涉诉，导致原告无法按《物业租赁合同》约定交付租赁物业，C公司因此将原告诉至惠城区人民法院，后双方达成和解，原告向C公司赔付违约金60万元，被告应对原告遭受的此笔违约损失，以及截至项目财产解封时的租金损失承担赔偿责任。
       原告为维护自身权益，向人民法院提起诉讼，诉讼请求如下：
       1.判令被告向原告支付违约金500万元；
       2.判决被告承担因其违约行为导致项目房产被查封给原告造成的违约金损失60万元及租金损失180万元。
       以上合计人民币740万元；
       3.判令被告承担本案的诉讼费用。
       国晖律师接受被告的委托，发表如下意见：
       一、原告早在2017年12月前即已知道被告引入第三方陈某作为被告的内部合作投资方的事实，原告于2023年7月提起本诉讼已超出法定诉讼时效。
       二、原告对被告及被告的股东林某彬、林某引入第三方陈某作为“股东”参与案涉项目投资的事实明知并以行为表示认可。
       三、被告“引入第三方陈某”的行为不属于“将其在本合同的权利或义务转让给第三方”的情形，不构成违约，依法无需承担违约责任及赔偿责任。
       被告向法院提交以下证据：1.营业执照，证明被告法定代表人已变更为张某。2.《会议纪要》2020年3月31日，证明原告在2020年3月31日明确陈某作为投资方的情况并未提出异议，并召开会议同意清算，应当视为以实际行为认可被告引入第三方陈某。
       第三人林某口头答辩称：
       第一，我方认为被告并没有将合同的权利义务转让给陈某，不存在违反合同转让的事实，实际上根据生效判决认定的事实被告是已尽投资者对该项目进行开发建设，与合同权利义务的转让完全不符；
       第二，假设存在合同权利义务转让的行为也已经超过诉讼时效，2020年3月31日被告实际投资的三方以及原告四方召开会议就有关投资及结算问题进行讨论，原告自该日起就应当知道被告已经引入陈某投资者，但至其起诉时已经远远超过法定诉讼时效；
       第三，原告的损失假设存在的话，是由于原告没有履行名义开发商的合同义务和法定义务，特别是清算的义务，致使实际投资人陈某提起诉讼申请查封也给第三人造成了巨大的损失，其根源在于原告作为名义的开发商没有尽到合同约定和法定的清算义务，对其自己的损失应当由其自行承担；
       第四，被告并没有违反合同的约定履行迟延交楼的义务，本案的施工许可证于2017年6月14日获得，本项目于2019年6月经参见各方竣工验收合格，2019年8月15日获得建设行政主管部门竣工验收备案，具备交付条件，且实际已经将原告应当分得的第一二层商业部分登记给原告或登记给原告指定的第三人，被告不存在逾期交付的事实；
       第五，原告与案外人签订的租赁合同其中第三四层属于被告及第三人和其他实际投资人享有，原告擅自将该部分房地产出租，属于无权处分，对该部分造成的损失依法不受法律保护。
      【争议焦点】
       B公司引入案外人陈某为涉案项目的合作开发出资是否违约？A公司主张其名下的房产被人民法院查封导致的损失是否具有事实和法律依据？
      【处理结果】
       广东省惠州市惠城区人民法院受理此案，法院认为：
       关于焦点一。根据合同约定，B公司未经A公司书面同意将其在本合同的权利或义务转给第三方的，必须向A公司支付违约金人民币伍佰万元。本案中，B公司引入案外人陈某为案涉项目的房地产开发投资后，形成了两个合同关系，但A公司与陈某之间并没有直接的权利义务关系，根据合同相对性原则，对A公司而言，B公司并不能免除合同约定的出资义务，故B公司引入案外人陈某为案涉项目出资，不构成违约，A公司据此主张B公司违约，请求B公司承担违约责任，缺乏事实依据，法院不予支持。
       关于焦点二。A公司主张其名下的房产被人民法院查封导致的损失，即A公司认为人民法院的保全措施导致其财产损失，该诉求与本案涉及的合同违约导致的损失，并非同一个法律关系。根据法律规定，人民法院根据当事人的申请采取保全措施，由此造成损失的，当由申请保全人承担，而B公司并非申请人。其次，根据查明的事实，A公司与广州市C公司于2017年4月6日签订的租赁合同，合同签订时，租赁物并不存在，案涉项目于2017年6月14日取得《建筑工程施工许可证》,于2019年8月15日竣工验收备案，人民法院于2020年9月才采取保全措施，以上事实可以充分证明A公司与广州市C公司在项目尚未领取《建筑工程施工许可证》时就签订了租赁合同，A公司作为房地产开发公司应当能预见租赁合同无法履行的风险，案涉项目从双方签订租赁合同到被法院查封相隔三年多时间，原告主张的损失与人民法院采取的保全措施并无直接的因果关系，A公司的该项主张，于法无据，法院不予支持。
       最终，法院依法判决如下：
       驳回原告A公司的全部诉讼请求。
       案件受理费63600元，原告A公司负担。
      【案例评析】
       本案系合同纠纷。《民法典》规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案中，B公司引入案外人陈某为案涉项目的房地产开发投资后，形成了两个合同关系，但A公司与陈某之间并没有直接的权利义务关系，B公司引入案外人陈某为案涉项目出资不构成违约，A公司据此主张B公司违约，请求B公司承担违约责任，缺乏事实依据。最终，在国晖律师的帮助下，委托人无需支付违约金等740万元。委托人对此非常满意。
      【相关规定】
      《中华人民共和国民法典》
       第四百六十五条　依法成立的合同，受法律保护。
       依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
       第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
       约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
       当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

      【本案例根据国晖律师事务所(2024)惠晖民字第0155号档案编写】