【案    由】 房屋租赁合同纠纷

      【案情简介】

       2021年6月28日，原告钟某某与被告吴某某签订了一份《租赁合同》，约定原告将位于中山市某工业园区内的一处厂房（建筑面积约1000平方米）出租给被告作为仓库使用，租赁期限为6个月，自2021年7月1日起至2021年12月31日止，租金总计为141600元。双方同时约定，此前于2021年3月3日签订的《租赁合同》作废，原合同项下的保证金48000元自动转为新合同的保证金。合同还明确，园区分摊的保安工资和水电费在合同到期时从押金中扣除。

       合同签订后，被告依约使用了该厂房，但在支付款项方面却未能完全履行义务。被告曾于2021年3月6日支付保证金48000元，于2021年6月29日支付20000元，于2021年9月2日支付30000元，合计付款98000元。按合同约定，租金总额141600元，扣除已付款项，尚欠租金43600元。租赁期满后，被告于2021年12月底搬离，但剩余租金一直未付。原告多次催讨无果，遂委托广东国晖（中山）律师事务所律师代理诉讼，将被告吴某某诉至法院。

       原告的诉讼请求为：判令被告支付租金43600元及逾期付款违约金（从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日）；判令本案诉讼费由被告承担。

       案件审理过程中，国晖律师向法庭提交了《租赁合同》、银行汇款明细、微信转账电子凭证、产权证明等证据。其中，产权证明显示涉案厂房所在地块的土地使用权人为中山市某有限公司，而该公司于2023年2月8日出具证明，明确同意原告将厂房转租给被告，转租期限与合同约定一致。这一证据有效证明了转租行为的合法性，为合同效力的认定奠定了坚实基础。

       被告吴某某经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交任何书面答辩状及证据，视为放弃抗辩权利。

      【争议焦点】

       本案的争议焦点主要在于：一、原告作为承租方，将涉案厂房转租给被告的行为是否有效？二、被告是否应向原告支付剩余租金及逾期付款违约金？

      【处理结果】

      广东省中山市第二人民法院经审理认为，案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且转租行为已经产权人即前手出租人同意，故合同合法有效，双方均应恪守履行。现租赁合同已到期，被告仅支付部分租金，在未到庭提出异议且未提交证据证明已全额付款的情况下，应承担举证不能的法律后果。原告主张被告支付尚欠租金43600元及逾期付款违约金，于法有据，应予支持。

       2023年（具体日期略），法院依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第六百四十六条、第七百一十六条、第七百二十一条等相关规定，作出如下判决：

       被告吴某某于本判决生效之日起七日内向原告钟某某支付租金43600元及逾期付款违约金（以43600元为基数，从起诉之日即2022年12月9日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）。案件受理费890元，减半收取计445元，由被告负担，并于判决生效之日起七日内直接向原告支付。本判决为终审判决。

      【案例评析】

       本案是一起典型的房屋租赁合同拖欠租金纠纷，国晖律师事务所律师在代理过程中展现了专业、细致的工作作风，最终为委托人成功追回全部欠款及违约金。

       国晖律师在接手案件后，迅速梳理了全部证据材料，尤其注重对合同效力关键证据的收集。针对涉案厂房为转租物业的特殊情况，律师及时向产权人中山市龙诚电器有限公司取得书面证明，明确其同意转租的事实，从而有效排除了被告可能以转租未经同意为由主张合同无效的风险。这一举措为合同效力的认定提供了有力支撑，使法院能够顺利采纳原告主张。

       在被告缺席审理的情况下，国晖律师通过详实的证据链和清晰的庭审陈述，完整还原了案件事实。律师向法庭展示了《租赁合同》、付款记录、微信转账凭证等证据，清晰计算出被告已付款项和欠款金额，使法官能够快速认定事实并作出判决。同时，律师准确把握了违约金计算的起止时间和利率标准，确保委托人的合法权益得到充分保障。

       本案也提醒广大市场主体，在签订租赁合同时，应当注意核实出租人是否有权出租，尤其是转租情况下是否取得原出租人同意，避免因合同效力问题引发纠纷。同时，保留好合同文本、付款凭证、沟通记录等证据，遇到对方违约时及时通过法律途径维权，避免拖延导致损失扩大。国晖律师以专业的法律服务和敬业精神，为客户在诉讼中争取到最有利的结果，彰显了法律人的责任与担当。

      【相关规定】

       1. 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
       2. 《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
       3. 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
       4. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算（注：本案参照适用）。

      【本案例根据国晖律师事务所(2022)ZHMS0475-021档案编写】