【案    由】 确认合同无效纠纷
      【案情简介】

       2006年7月26日，广东省深圳市的叶某与陈某签订了一份《协议书》，约定叶某将其位于深圳市XX号房屋转让给陈某，转让价格为439268元。签订协议时，该房屋尚在建造中，性质为深圳市龙岗区某社区的统建楼。叶某作为该村村民，通过集资获得分房资格。合同签订后，陈某依约支付了全部购房款，叶某也将房屋交付给陈某占有、使用。陈某接收房屋后，对房屋进行了装修，并一直居住使用至今。

       时隔十六年后的2022年11月9日，叶某突然向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，主张涉案房屋为统建楼，具有特殊性，仅能在同社区居民中转让，而陈某并非该社区居民，故双方签订的《协议书》违反了相关法律法规的强制性规定，应属无效合同。叶某请求法院判令合同无效，并要求陈某返还房屋。陈某委托国晖律师事务所律师代理本案，国晖律师接受委托后，认真分析案情，认为叶某的起诉缺乏事实和法律依据，遂代为准备答辩材料，并依法向法院提交答辩状。

       案件审理过程中，法院经审查发现，涉案房屋并未办理房产证，经向深圳市规划和自然资源局龙岗管理局查询，亦未查到该房屋的规划报建手续。法院认为，在行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查处理前，该房屋的合法性尚处于不确定状态，当事人对涉案房屋是否享有合法权利亦处于不确定状态，故本案应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查处理。

      【争议焦点】

       本案的争议焦点在于：涉案《协议书》是否因违反法律强制性规定而无效？在涉案房屋合法性未经行政机关审查确认前，法院是否应当受理并审理本案？

      【处理结果】

       深圳市罗湖区人民法院经审理后认为，涉案房屋未办理房产证，亦未查询到规划报建手续，在行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查处理前，案涉房屋的合法性尚处于不确定状态，当事人对案涉房屋是否享有合法权利亦处于不确定状态，故本案应当先由行政机关对案涉建筑物的合法性进行审查。待行政机关对建筑物合法性进行处理后，当事人可就案涉纠纷向人民法院提起民事诉讼。据此，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条第一款第四项、第一百五十七条第一款第三项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款规定，裁定驳回原告叶某的起诉。本案不收取案件受理费，已收取的受理费7889.02元待裁定生效后退回给原告。

      【案例评析】

       本案是一起因统建楼转让引发的确认合同无效纠纷，看似涉及合同效力的实体问题，但最终却以程序性裁定告终。国晖律师事务所律师在代理本案过程中，准确把握了案件的关键点，展现了专业的法律素养和敏锐的诉讼策略。

       首先，国晖律师在答辩阶段即明确指出，涉案合同系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规，且双方已依约履行合同多年，原告的起诉缺乏事实和法律依据。律师特别强调，根据物权变动的区分原则，认可原因行为的合同效力并不必然影响物权变动的结果，不能办理产权过户属于合同履行问题，不应影响合同效力本身。这一答辩意见为后续法院的裁定奠定了扎实的基础。

       其次，国晖律师敏锐地意识到，涉案房屋的合法性问题是本案的“先决问题”。在房屋合法性未经行政机关审查确认的情况下，法院不宜直接对合同效力及房屋返还问题作出实体判决。这一判断与法院最终裁定书的理由高度契合，充分体现了国晖律师对民事诉讼程序规则的精准把握。正是基于这一认识，国晖律师在代理过程中并未纠缠于合同效力的是非之争，而是引导法院关注案件的受理条件，最终促使法院作出驳回起诉的裁定，为当事人避免了不必要的诉累。

       本案的裁定结果再次说明，在涉及未取得合法产权或规划报建手续的不动产纠纷中，法院通常会遵循“先行政、后民事”的审理原则。行政机关对建筑物合法性的认定是民事审判的前提条件，当事人直接提起民事诉讼要求确认合同无效或返还房屋，往往因建筑物合法性未经认定而被法院驳回。对于购房者而言，购买统建楼、农民房等“小产权房”存在较大法律风险，不仅无法办理产权过户，还可能因房屋合法性争议导致合同纠纷久拖不决。因此，在购买此类房产前，务必谨慎核实房屋的产权状况及规划报建手续，避免因房屋合法性不明而陷入法律困境。

      【相关规定】

      1. 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条：起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
      2. 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条：裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉。
      3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条：立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十七条规定情形的，裁定驳回起诉。

      【本案例根据国晖律师事务所(2023)GHMS0005档案编写】