【案    由】商品房预售合同纠纷

      【案情简介】

       原告AA互联网信息服务有限公司（以下简称AA公司）于2017年4月10日与被告海南BB产业园有限公司（以下简称BB公司）签订《商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发建设的位于海南省某栋商品房一套，总金额7195040元。合同约定原告一次性支付全部购房款，被告应当自房屋交付之日起3年内为原告办理完结房屋权属证书；如因被告责任导致原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向原告支付违约金；逾期90日以上的，原告有权单方解除合同。

       合同签订当日，原告依约通过委托付款方式向被告指定收款账户支付了全部购房款7195040元，被告亦于当日将涉案房屋交付原告使用。2018年6月19日，国土资源局为涉案房屋颁发不动产权证，房屋登记在被告名下，用途为科教用地/科研，分摊土地使用权面积370.43平方米。然而此后被告一直未能为原告办理产权转移变更登记手续。更令人意外的是，国土资源局将2018年颁发的涉案房屋不动产权证予以收回，并于2022年3月29日重新发证，新的不动产权证载明分摊土地使用权面积变更为0平方米。

       因被告迟迟无法办理产权过户，原告的合同目的无法实现。为维护自身合法权益，原告委托广东国晖律师事务所律师代理此案，向海南省人民法院提起诉讼，请求法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及其附件、被告返还购房款7195040元、支付逾期办证违约金及财产保全保险费用。

       国晖律师接受委托后，对案件进行了全面深入的分析。律师注意到，本案的核心争议在于涉案房屋无法办理产权过户的原因究竟是被告自身过错还是政策变更所致，这直接关系到合同解除后的违约责任承担问题。为此，律师系统梳理了案件事实和证据，包括《商品房买卖合同》及附件、《委托付款协议》、银行电子回单、不动产权证书等，形成了完整的证据链条。律师在庭审中据理力争，主张被告未能按约办理产权过户已构成违约，原告有权依约解除合同并要求返还购房款及支付违约金。

      【争议焦点】

       涉案《商品房买卖合同》及其附件是否应当解除，购房款是否应予返还；
       被告未能按期办理产权转移变更登记是否构成违约，原告主张的逾期办证违约金是否成立；
       原告主张的诉讼保全保险担保费是否应由被告承担。

      【处理结果】

       海南省人民法院经审理后，采纳了国晖律师关于解除合同和返还购房款的主要代理意见，判决：

       ❶ 原告与被告签订的涉案《陵水县商品房买卖合同》及其附件于本判决生效之日解除；

       ❷ 限被告于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告购房款7195040元；

       ❸ 驳回原告的其他诉讼请求（含逾期办证违约金和保险担保费）。
       ❹ 案件受理费73195.28元，由原告负担13149.94元，被告负担60045.34元；诉讼保全申请费5000元，由被告负担。

      【案例评析】

       本案是一起典型的因土地政策变更导致商品房买卖合同无法继续履行的纠纷案件，涉及合同解除条件、不可抗力与情势变更的界定、违约责任的认定等多个法律问题。

       本案的核心事实是涉案房屋因土地政策变更无法办理产权过户登记，而非被告主观故意拖延。律师在接受委托后，系统梳理了涉案房屋从初始登记到重新发证的完整过程，向法庭清晰呈现了案件事实全貌。特别是律师敏锐地把握住关键证据——2018年和2022年两份不动产权证书中分摊土地使用权面积从370.43平方米变为0平方米的重大变化，有力证明了政策变更对办证造成的影响。

       律师准确把握了合同解除的法律要件，向法庭充分阐述了原告购买房屋的核心目的是取得产权，而涉案房屋因政策原因无法办理产权转移变更登记，已使合同目的根本无法实现。法院完全采纳了这一观点，依据《民法典》第五百六十三条关于“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，支持了原告解除合同的诉讼请求。本案的典型意义在于，即使因不可归责于双方当事人的政策变更导致合同无法继续履行，守约方仍有权行使合同解除权。

       尽管法院最终未支持原告关于逾期办证违约金和保险担保费的诉请，但律师在诉讼策略上的安排仍然值得肯定。律师在起诉时同时主张了这三项请求，并申请了财产保全，为后续判决的执行提供了保障。法院在判决中对违约金的论述体现了审慎的司法态度：因政策变更导致无法办证并非被告主观过错，且原告已实际使用房屋未产生实际损失，故不予支持。这一结果充分说明，在不可归责于双方当事人的情况下，违约责任的认定需要综合考虑过错因素和实际损失。

      【相关规定】

       《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

       《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

       《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

       《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

      【本案例根据国晖律师事务所(2022)邕晖民字第0729号档案编写】