【案    由】合同纠纷（房地产代理委托合同）

     【案情简介】

      2024年11月26日，业主张某某与上海某房地产经纪有限公司（以下简称“经纪公司”）签订《上海市房地产代理委托合同》，约定由经纪公司为其名下位于上海市静安区的一处房产提供营销代理服务。合同第四条约定了“保护期条款”：在委托期限内或委托期限后1个月内，无论是否通过经纪公司居间成交，均视为经纪公司完成委托。佣金方面约定：基础佣金为最终成交价的2%，若成交价超过8000万元，超出部分的50%作为奖金佣金。

      合同签订后，经纪公司开展了一系列营销推广活动，包括制定销售方案、在微信群发布房源信息并发放带看红包、购买高德地图“在售房源”首位推荐、布置房屋花园及定制门牌、组织中介及客户带看、委托制作户型示意图、通过小红书平台发布推广信息等。

      2025年5月24日，张某某通过案外人上海某置业有限公司的居间介绍，与买受人代某某签订《上海市房地产买卖合同》，房屋成交价为6900万元。经纪公司得知后，要求张某某按合同约定支付佣金138万元（6900万元×2%）及逾期违约金。张某某认为经纪公司并未实际促成交易，拒绝支付。经纪公司遂将张某某诉至上海市黄浦区人民法院。

      张某某委托国晖（上海）律师事务所律师应诉。国晖律师接受委托后，全面梳理了案件事实，提出两大核心抗辩方向：第一，《代理合同》系经纪公司提供的格式合同，第四条约定的“无论是否通过乙方居间均视为完成委托”条款，排除了张某某自行出售房屋的主要权利，加重了其支付佣金的责任，应认定为无效格式条款；第二，经纪公司并未提供促成交易的核心媒介服务，房屋最终系张某某通过其他中介公司与朋友达成交易，与经纪公司的推广活动无直接因果关系。

     【争议焦点】

     ❶ 案涉《代理合同》第四条约定的“保护期条款”是否构成无效格式条款；
     ❷ 经纪公司未直接促成房屋成交的情况下，是否有权依据合同向业主主张佣金；
     ❸ 若应支付佣金，佣金数额应如何认定。

     【处理结果】

      上海市黄浦区人民法院经审理认为：案涉《代理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于张某某主张第四条约款为无效格式条款的意见，法院认为，经纪公司负有制定营销方案、策划推广等义务，若未能完成委托须自行承担前期宣传投入费用，该合同有别于一般中介合同项下的义务和风险负担。张某某作为完全民事行为能力人，应当知晓相关条款的法律后果，故对该辩称不予采纳。

      同时，法院认定经纪公司确实提供了营销推广服务，客观提升了房屋曝光率，增加了成交概率，故经纪公司有权依据合同主张佣金。但综合考虑经纪公司的实际投入、房屋成交情况以及经纪公司未协助办理过户、房屋交接等后续流程等因素，法院酌情将佣金从138万元核减至96万元，违约金标准从日0.05%调整为日0.03%。

      法院判决：

      一、张某某于判决生效之日起十日内支付经纪公司佣金960000元；
      二、张某某于判决生效之日起十日内支付经纪公司逾期付款违约金（以960000元为基数，按日0.03%标准，自2025年5月25日起计算至实际支付之日止）；
      三、案件受理费减半收取9426.50元，经纪公司负担2726.50元，张某某负担6700元。

     【案例评析】

      本案是一起典型的房地产独家代理合同纠纷，其典型意义在于格式条款的效力认定以及独家代理模式下“跳单”行为的法律后果。许多业主在签订独家代理合同时，往往忽略了“保护期条款”的法律风险——即委托期限内或期满后一定时间内，无论房屋通过谁成交，业主均需向代理方支付佣金。

      国晖律师首先从格式条款无效的角度入手，试图从根本上否定佣金支付义务的存在，虽然法院最终未采纳该观点，但该抗辩为后续的数额核减奠定了基础。在法院认定佣金支付义务成立后，律师及时调整策略，将重点放在佣金数额的合理性上，通过强调经纪公司未参与后续过户、交接等关键环节，以及买受人系业主自行接触的熟人等事实，成功说服法院将佣金从138万元调减至96万元，为当事人减少支出42万元，并同时调低了违约金计付标准。 
     【相关规定】

     《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

     《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

     《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

     【本案例根据国晖律师事务所(2026)沪晖民字第133号档案编写】