【案 由】租赁合同纠纷
【案情简介】
原告：李某某，男，1981年10月28日，户籍地：广东省汕头市潮南区两英镇xx号。
被告：深圳市xx投资有限公司，住所地：深圳市福田区福民路龙秋一街xx房。法定代表人：黄某。
原告诉称：原告于2013年7月10日参加广东省xx拍卖有限公司的拍卖会，竞买取得深圳市宝安区新安街道办宝民路东侧xx区商住楼xx栋411、412、 413 号的三套房产的产权(下称涉案房产),建筑面积共325.5平方米，并分别于2013年10月28日和11月1日取得房地产证，房地产证号分别为:深房地字第500059xxxx、500059xxxx、500059xxxx号。拍卖公司告知原告涉案房产带有租约,前业主贵州xx实业公司广州公司(下称xx公司)与被告签订有《拆迁补偿安置意向书》。
原告认为《包租协议》认为约定其一，约定租赁期限“直至被告书面通知xx公司拆迁租赁房屋之日止”，属于租期约定不明确，属于不定期情形，原告有权解除；其二，显失公平，租金为每月4000元，与同期同地区办公用地的租金价格相比明显偏低，被告用“白菜价”承租三套涉案房产325.5平方米，原告无法接受；其三，拆迁补偿安置意向书期限已过。经多次与被告协调无果，被告拒付租金且一直占用涉案房产，无奈之下，原告于2014年2月27日向被告公司地址发出和涉案房产张贴《通知》要求解除《包租协议》并限期被告搬离涉案房产，但被告无视原告的通知，仍然霸占涉案房产至今。
被告2013年11月份起拖欠的租金应当参照政府制定的《宝安区2013年房屋租赁指导租金表》中第9区宝民路办公用途指导价40元1月/平方米再上调10%(结合2014年指导租金必将上浮的实际情况)确定涉案房产的租金即48元/月/平方米较为公平合理，实际上，同期同地区的租金远不止上述价格，原告已经作出让步。
综上，请求法院判令：1、限令被告三日内搬离原告所有涉案房产，解除贵州xx实业公司广州公司与被告签订的《包租协议》；2、判令被告按政府指导价的110%向原告支付2013年11月份至搬离之日的租金(暂计至2014年8月份)143220元( 40*325.5*10*1.1=143220 )；3、本案诉讼费由被告承担。
被告无答辩意见。
【争议焦点】
被告是否需要搬离涉案房屋？需要支付多少租金？
【处理结果】
本案在审理过程中，经宝安区人民法院的调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、原、被告双方确认以下事实，原告通过拍卖取得涉案三套房产的所有权，并继承原业主贵州xx实业公司广州公司与被告于2011年4月18日签订的关于涉案三套房产的《包租协议》；
二、原、被告双方同意自调解书生效之日解除上述《包租协议》,被告于2014年12月31日将涉案三套房产交还原告；
三、根据上述《包租协议》，原、被告双方确认被告应向原告支付自2013年11月至2014年11月5日的租金以及2014年11月6日至2014年12月31日的房屋使用费共计人民币56000元，原告同意被告于2014年11月12日前支付人民币28000元,于2014年12月31日前支付剩余的人民币28000元,上述款项支付至原告指定账户；
四、原告李某某自愿放弃其他诉讼请求,双方就本案所涉的《包租协议》不再有任何争议；
五、本案诉讼费人民币1582元，减半收取人民币791元，由原告李某某自行承担；
六、双方一致同意在调解笔录上签字时本调解协议即生效。
【案例评析】
本案系租赁合同纠纷一案。原、被告在法院的主持下，达成调解协议，不违反法律规定，亦有效。
【相关规定】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十六条 调解达成协议，必须双方自愿，不得强迫。调解协议的内容不得违反法律规定。
第九十七条 调解达成协议，人民法院应当制作调解书。调解书应当写明诉讼请求、案件的事实和调解结果。
调解书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章，送达双方当事人。
调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。
【本案例根据国晖律师事务所（2014）YHMS1614档案编写】
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