注：本判决书原文被收录于《深圳法院裁判文书精选（2006、2007年合卷·总第五卷）》之“行政篇”（人民法院出版社出版，2009年6月第1版）

广东省深圳市中级人民法院

行政判决书

    (2005)深中法行初字第23号

原告深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下简称“物业公司”)。住所地：深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39、42层。

    法定代表人田承刚，董事长。

    委托代理人朱涛，广东正翰律师事务所律师。

    委托代理人何湧，该司职员。

    被告深圳市人民政府。住所地：深圳市福田区福中三路市民中心西座。

    法定代表人许宗衡，市长。

    委托代理人马军云，深圳市政府法律顾问室助理。

    委托代理人何音，深圳市政府法律顾问室助理。

    第三人深圳市美丝实业有限公司(以下简称“美丝公司”)。住所地：深圳市福田区北环路上梅林工业区3号。

    法定代表人陈阳华，董事长。

    委托代理人官选芸，广东诺臣律师事务所律师。

    委托代理人王梓润，广东诺臣律师事务所律师助理。

第三人深圳市罗湖区经济发展有限公司(以下简称“罗湖公司”)。住所地：深圳市罗湖区布吉路草埔工业区5栋。

法定代表人林国豪，董事长。 

    委托代理人邵秋雯，广东国晖律师事务所律师。

    委托代理人彭志斌，广东国晖律师事务所律师助理。

    原告深圳市物业发展(集团)股份有限公司诉被告深圳市人民政府行政复议决定一案，本院于2005年10月28日受理立案后，组成以马龙为审判长并主审和邓晓琴、王惠奕参加评议的合议庭，经依法追加两第三人参加诉讼后于同年12月8日开庭审理。原告关于被申请复议人深圳市国土资源和房产管理局作为第三人参加诉讼的申请于法无据已于开庭时被驳回。但因复议决定审查的复函为该局所作，本院于2005年12月19日通知其到庭就本案情况予以说明。原告物业公司委托代理人朱涛，何湧、被告深圳市人民政府委托代理人马军云，何音、第三人美丝公司委托代理人官选芸，王梓润和第三人罗湖公司委托代理人邵秋雯，彭志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    本案被诉的具体行政行为是被告2005年10月8日作出的深府复决[2005]294号行政复议决定。该决定认为，关于深房地字第3000320987号和深房地字第3000119899号房地产证记载的核准登记事项，深圳市国土资源和房产管理局(以下简称“登记机关”)均存在审查疏忽，核准登记不当的问题。对于该不当登记事项，深圳市国土资源和房产管理局应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条的规定，依法予以撤销。深圳市国土资源和房产管理局认定深房地字第3000320987号和深房地字第3000119899号房地产证合法、不应撤销，系主要事实不清，证据不足，其作出的深房登函[2005]84号复函依法应予撤销。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项的规定，被告决定撤销深圳市国土资源和房产管理局以深房登函[2005]84号《关于申请撤销深房地字第3000320987、3000119899号<房地产证>的复函》作出的具体行政行为，责令深圳市国土资源和房产管理局自收到复议决定书之日起三十日内重新作出具体行政行为。

被告向本院提供作出本案行政复议决定的证据、依据有：（1）1989年深地合字(89)068号深圳市国土局与深圳美丝化学纤维有限公司签字的《深圳经济特区土地使用合同书》及l994年该合同之补充协议；（2）缴纳地价收据；（3 ）深房地字第0086365号房地产证书，证明涉案B405—7号地块土地使用权依法属第三人美丝公司，且已办理产权登记手续；（4）深圳美林合成纤维有限公司1995年1月9日美林发[1994]12号关于申请办理产权初始登记的请示报告(附件21项，但国土局未在复议程序中提交该21项附件)；（5）原告物业公司向深圳市规划国土局福田分局于1995年12月29日提交的申办产权登记函件(附件16项)；（6）1996年6月原告领取的深房地字第0103139号和0103142号两本房地产证，证明l995年年初与年末美林公司与原告先后申办该涉案房地产权登记，但登记机关核准了原告的申请而未对美林公司之申请作出回应或处理；（7）原告l995年6月9日深物发[1995]20号函件；(8)第三人美丝公司l991年6月7曰致第三人罗湖公司复函；(9)原告与第三人罗湖公司于1995年6月9日补签为l991年6月8日和l0月18日的《合作开发美丝工业区协议书》及补充协议，连同上述证据(5)证明原告申办初始登记时所提交的土地使用权证书登记的权利人为第三人美丝公司，而原告使用第三人美丝公司依法取得的土地的根据则是与第三人罗湖公司签订的合作开发协议和美丝公司的复函，但该美丝公司复函内容与成立美林公司有关，并非授权第三人罗湖公司处分其土地使用权；（10）1996年2月15日市规划国土局福田分局分别对原告和第三人美丝公司作出的两份《违章合作建房处理通知书》及相应的罚款收据；（ll）1996年2月15日市规划国土局福田分局的内部公告，连同证据（9）证明登记机关未依法进行权属调查和公告，对第三人美丝公司的罚款由原告代缴，而登记机关未能提交将上述违章合作建房处理通知书送达给第三人美丝公司的证据；（l2）第0103139号房地产证初始登记申请书及该房地产证；（13）原告2005年3月2日致登记机关函；（l4）第三人美丝公司提交的2004年9月9日产权资料电脑查询结果表，证明第0103139号房地产证登记的建筑物尚未建成，而依据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条的规定未有建筑物竣工验收等文件，不予登记，且产权资料的电脑记录为无效状态；（15）根据登记机关提交的第0103142号和0103139号房地产证，可以认定登记机关于1996年6月10日核准了物业公司提出的初始登记，并向其颁发了深房地字第0103142号和深房地字第Ol03139号房地产证。其中深房地字第0103142号房地产证登记的用地面积为6718号平方米，房屋名称为美林综合楼和美林一号厂房；深房地字第0103139号房地产证登记的用地面积为4782平方米，房屋名称及栋号为空白；（16）4本房产证：第0103142号、第3000119899号、第3000119900号、第3000137414号房产证，可以认定第0103142号(面积登记为6718平方米)经分宗登记为第3000119899(面积为3628.2平方米)和第3000119900号房产证(面积为0平方米)。但该两证登记的用地面积之和与第0103142号房产证登记的用地面积不符；2002年9月18日，登记机关根据原告的申请，注销第3000119900号房产证，并为其换发了第3000137414号房产证，且第3000137414号房产证登记的用地面积仍为0平方米；（l7）3本房产证：第0103139号、第3000137414号、第3000320987号房产证和2005年3月2日原告的函件，证明在2005年3月2日，原告以清理资产，解决房地产证电脑记录属无效状态问题为由，向登记机关提出申请，申请注销第0103139号房产证，并将该证的土地面积合并为第3000137414号房产证登记在一号厂房的基底用地面积，但原告未提交土地利用状况的批准文件。登记机关于2005年3月25日核准了原告的申请，为其颁发了第3000320987号房产证，并注销了第3000137414号房产证，但登记机关未提交已注销第0103139号房产证的证据，也未提交已独立核准登记的两宗房地产可以合并登记的依据；(l8)第三人美丝公司撤证申请和深房登函(2005)84号复函，可据上述两份撤证申请和84号复函认定2005年5月18日，第三人美丝公司向登记机关提交撤证申请，要求撤销第3000320987和3000119899号房产证，以恢复土地的合法使用状态，而登记机关在2005年7月 7日作出深房登函(2005)84号复函，认为上述两证合法，不能予以撤销。第三人深圳市美丝实业有限公司不服，申请复议；（l9）第三人美丝公司提交的美丝公司和第三人罗湖公司的工商登记资料，用以认定美丝公司及罗湖公司的主体资格；（20）体制改革相关文件，证明登记机关在2004年行政管理体制改革后承担了原市规划国土局作为房地产登记管理机关的职能；（21）根据第三人美丝公司、登记机关和第三人罗湖公司、原告在复议时提交的证据材料，被告制作了证据材料清单，被告认为登记机关在复议时提交的证据材料不能证明其作出复函认为两证合法行为的合法性；（22）法律依据，《深圳经济特区房地产登记条例》和《中华人民共和国行政复议法》。

    上列证据除原告对证据（2）之真实性有异议以及认为第三人美丝公司不具有提起行政复议申请人主体资格外，各方均无异议；而原告有异议之证据（2）因其在上述证据（5）所附材料中亦有此收据，故其在未有其他反证情况下，异议不成立。

    原告物业公司诉称：本案所涉房地产是经第三人美丝公司改制前的美丝化纤公司同意，并有原告与当时为美丝化纤公司的全资出资公司第三人罗湖公司间合作建房协议为基础的，后被市规划国土部门认定为违法合作建房并作罚款处理予以登记的产权证。原告l991年与第三人罗湖公司签订合作开发美林工业区协议，支付罗湖公司615万元后，开发建设第三人美丝公司前身美丝化纤公司名下位于上梅林的B405—7号宗地中11500平方米，建成后该土地使用权以及建筑物归原告所有。由此，原告于1993年建成美林综合楼和美林一号厂房两栋楼、占地6718平方米，并于1996年经国土部门处罚后依市政府[1993]426号《关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定》进行了登记，原告领得第0103139号和0103142号房地产证，其中第0103142号房产证登记为美林综合楼和美林一号厂房，权利人为原告；第0103139号登记的是待建土地使用权，面积为4782平方米。后经原告申请，2002年登记机关将第0103142号房地产证下的两栋楼房进行分宗、登记，核发了第3000119899号和3000137414号房产证，登记物业分别为美林综合楼和美林一号厂房，第0103142证被收回注销。后原告申请将第0103139号证记载的4782平方米土地并入第3000137414号证记载的用地面积，登记机关核准了这一变更申请，于2005年3月25日向原告颁发了第3000320987号房产证。原告还认为，改制后的本案第三人美丝公司已不拥有涉案房地产权益，其改制后的资产报告中就没有记载该涉案房地产，故第三人美丝公司根本不具有申请人资格，而被告未查明事实，属事实不清。为此，请求本院：（l）撤销深圳市人民政府深府复决[2005]294号《行政复议决定书》；（2）请求确认深圳市国土资源和房产管理局以深房登函(2005)84号《关于申请撤销深房地字第3000320987、3000119899号(房地产证)的复函》作出的具体行政行为合法；（3）请求确认深房地字第3000320987号、3000119899号两房地产证合法。

原告除向本院提交与被告上述一致的证据外，还向本院提交了关于涉案房产建设许可、竣工验收和查丈资料，两第三人为母子公司及改制后第三人美丝公司不享有该房地产权，故无权申请撤销产权登记等方面的证据，具体有：

第一项：（1）美林综合楼、一号厂房建筑许可证和建筑工程竣工验收证书，证明美丝化纤公司作为建设单位在竣工验收证书上盖了公章，及其对合作开发行为参与并认可，更证明合作开发协议的真实性、合法性；（2）深圳市地籍测绘大队出具的查丈报告，证明物业公司合法拥有B405—7地块上11500平方米的土地使用权；（3）地界界桩测点报告，测量说明证实B405—7地块为原告和美丝化纤共同所有，原告拥有11500平方米。根据双方业主以前的协议，对道路划分为：  “征得双方同意，实测各界桩点”，进而证明美丝化纤同意原告拥有ll500平方米。

第二项：（1）美丝实业公司工商登记资料及罗湖公司法定代表人变更工商登记资料；（2）1992年6月美丝公司法定代表人变更工商登记资料，证明l991年于淑青签合作协议时，既为罗湖公司又为美丝化纤公司的法定代表人。法定代表人的行为代表公司，进而证明合作协议实际也为美丝化纤签订；（3）现在的罗湖公司工商登记资料；（4）现在的美丝公司工商登记资料，证明罗湖公司和美丝公司现都为自然人股东，罗湖公司不再是美丝公司的出资单位；（5）美丝化纤公司法定代表人工商变更申请书，证明l995年美丝化纤法定代表人变更为钟焕桥，即在重签的合作协议上签字人。

第三项：（1）深圳市产权交易所产评字(1997)119号《关于深圳市美丝化学纤维有限公司资产评估结果报告书》，证明美丝公司前称深圳美丝化学纤维有限公司，系全民所有制企业，l997年12月进行改制，改制时的资产评估报告清楚证明本案争议的土地已不属于美丝公司的资产，现在的美丝公司不享有该宗地的使用权，无权对该宗地提出撤证申请；（2）深圳市美丝实业有限公司新股东会决议；（3）股权转让合同书；证明美丝公司的股东之一，深圳市罗湖区投资管理公司将所持美丝公司的25.3％的股权转让给深圳市顺浩投资发展有限公司时，美丝公司的资产也不含有所争议的土地；(4)在本院组织的国土局调查说明中，原告于2005年12月19日向法庭出示了1996年2月17日国土局刊于《深圳特区报》第2版的公告，证明登记机关已依法进行了公告。（5）2005年12月12日原告向法庭提交的省法院l81号民事裁定书，表明有关土地权属争议应由政府予以处理。

被告辩称：首先，被告深府复决[2005]294号行政复议决定书事实清楚，证据确凿。被告查明：

第一项：（l）B405-7地块约28063平方米土地的使用权依法属于美丝公司所有，且已办理了产权初始登记手续。对于上述土地的利用在土地出让合同中有明确的约定。（2）美林公司和物业公司分别对综合楼、一号厂房和在建厂房提出了产权初始登记申请，而登记机关于l996年6月10日核准了物业公司的初始登记申请，却对美林公司的申请未作处理。（3）物业公司提出初始登记申请时，其提交的土地使用权证书登记的权利人为美丝公司，而物业公司使用美丝公司依法取得的土地的依据是《合作开发美丝工业区协议书》及美丝公司于l991年6月7日给罗湖公司的复函。但复函的内容与成立美林公司有关，而登记机关并未据此对美林公司的申请作出处理，协议书是物业公司与罗湖公司于l995年6月9日补签的，签订协议的双方是物业公司与罗湖公司，但登记机关既未提交美丝公司授权他人补签协议的证据，也未提交罗湖公司有权以自己名义独立处分申请人财产的法律依据。（4）登记机关未提交已依法进行权属调查和公告的证据。因登记机关未能提交处罚决定书已送达美丝公司的证据，且美丝公司应交的罚款也是由物业公司代缴的，因此，登记机关提交的违章合作建房处理通知书不能作为登记机关已进行权属调查的证据。根据《深圳经济特区房地产登记条例》(以下简称《条例》)第六十一条，登记机关提交的市规划国土局福田分局公告不能作为在初步审定后已依法进行公告的证据。（5）第0103139号房产证登记的土地上建筑物尚未建成，物业公司也未按照《条例》第三十条规定提交建筑物竣工验收证等文件。对于在建建筑物，依法不应核准其所有权初始登记。并且，深房地字第Ol03139号房地产证的产权资料电脑查询结果为无效状况。（6）登记机关于1996年6月10日核准了物业公司提出的初始登记，并为其颁发了深房地字第0103142号和深房地字第Ol03139号房地产证。其中深房地字第Ol03142号房地产证登记的用地面积为6718平方米，房屋名称为美林综合楼和美林一号厂房，深房地字第0103139号房地产证登记的用地面积为4782平方米，房屋名称及栋号为空白。（7）深房地字第0103142号房地产登记的用地面积为6718平方米，经分宗登记，深房地字第3000119899号房地产证登记的用地面积为3628.2平方米，深房地字第3000119900号房地产证登记的用地面积为0平方米。两证登记的用地面积之和与深房地字第0103142号房地产证登记的用地面积不符。2002年9月18日，登记机关根据物业公司的申请，注销了深房地字第3000119900号房地产证，并为其换发了深房地字第3000137414号房地产证，但深房地字第3000137414号房地产证登记的用地面积仍为0平方米。（8）2005年3月2日，物业公司以清理资产，解决房地产证电脑记录属无效状态问题为由，向登记机关提出申请，申请注销深房地字第0103139号房地产证，并将该证的土地面积合并为深房地字第3000137414号房地产证登记的美林一号厂房的基底用地面积。但物业公司未提交改变土地利用状况的批准文件。登记机关于2005年3月25日核准了物业公司的申请，为其颁发了深房地字第3000320987号房地产证，并注销了深房地字第3000137414号房地产证，但登记机关未提交已注销深房地字第0103139号房地产证的证据，也未提交已独立核准登记的两宗房地产可以合并登记的依据。（9）2005年5月18日，美丝公司向登记机关提交撤证申请，要求撤销深房地字第3000320987号和深房地字第3000119899号房地产证，以恢复土地的合法使用状态。登记机关于2005年7月7日作出深房登函[2005]84号复函，认为上述两证合法有效，不能予以撤销。美丝公司不服，申请行政复议。（l0）根据美丝公司提交的有关美丝公司及第三人的工商登记资料，可以认定美丝公司及行政复议第三人的主体资格，并可以认定美丝公司及第三人罗湖公司的变更登记情况。（11）深圳市国土资源和房产管理局在2004年行政管理体制改革后承担了原市规划国土局作为房地产登记管理机关的职能。

第二项：关于原告起诉状事实和理由补充部分：（l）在行政复议过程中，第三人物业公司未提交本次补充的事实、理由以及相应的证据；（2）根据有关法律法规的规定，资产评估报告不能作为确认房地产权属的证明。换言之，不能仅依据资产评估报告认定美丝公司不具有申请人资格以及美丝公司和罗湖公司不享有本案所涉及土地的权利。

第三项：被告所作出的深府复决[2005]294号行政复议决定书适用法律、法规正确。物业公司在《条例》施行以后，才就特区内房地产向登记机关提出房地产初始登记申请，登记机关在办理房地产权登记手续的过程中，依法应当适用《条例》的规定，深府[1993]426号规定作为规范性文件，规定的是特定房地产能否登记发证的问题，只解决特定房地产的合法性，其制定依据是《条例》的规定。上述规范性文件并不排除《条例》的适用。并且，《条例》也是登记机关提交的依据之一。根据《条例》第四条、第六条、第十条、第二十二条、第二十九条、第三十条、第三十三条、第五十一条、第六十四条之规定，办理房地产登记手续属于登记机关的法定职权，对于深房地字第3000230987号和深房地字第3000119899号房地产证记载的不当核准登记事项，登记机关应当按照《条例》第五十一条的规定，依法予以撤销。登记机关认定深房地字第3000230987号和深房地字第3000119899号房地产证均为合法，不应撤销，系主要事实不清，证据不足，其作出的具体行政行为依法应予撤销。因此被告依据上述已查明的事实和相关法律法规作出的深府复决[2005]294号行政复议决定书证据确凿、适用法律、法规规定正确，符合法定程序，依法应予维持。

    第三人罗湖公司述称:罗湖公司坚持在行政复议时的意见，?对该土地的使用权问属问题不发表意见。罗湖公司股东现不是美丝公司的股东，由于我公司原为美丝公司的上级主管部门，之前两公司股东确有一致，但在2003年9月我司股东已将美丝的股份全部转让，所以美丝公司是否胜诉与我公司没有任何利害关系。物业公司认为我司与争议土地有重要利害关系没有事实依据。

    第三人美丝公司述称：第一，登记机关颁发争议的两本房产证程序不合法，违反了《条例》第二十二条第四、五款规定，未进行权属调查和公告。登记机关未在初步审定后公告，违章建房处罚决定书也没有送达给美丝公司。第二，登记机关在颁发争议房产证时存在与物业公司恶意串通、隐瞒事实的嫌疑。登记机关未对美林公司就综合楼、一号厂房和在建厂房提出产权初始申请作出答复，是协助物业公司侵占美丝公司土地的行为。罗湖公司在1991年时不是美丝公司的全资上级公司，此时还有另一股东张家口卷烟厂，其无权处置美丝公司财产。第三，美丝公司对争议土地有合法的权利。美丝公司主体从未发生变更。股东的变化，不影响法人的权益。而且股权转让价款包含了涉案的土地。同时，罗湖公司对该土地使用权也不具有权利。第四，罗湖公司的股东现不是美丝公司的股东，原告所言属混淆视听。总之由于登记机关在颁发本案争议的两证时程序和事实上均有违法，而深圳市人民政府的行政复议决定书认定事实清楚、合法，故请求法院维持深圳市人民政府深府复决(2005)294号行政复议决定书。

    两第三人提交的证据与被告的部分证据相同。

    本院查明：2005年5月18日，第三人美丝公司以B405-7地块使用权人身份致函登记机关，请求撤销基于同一地块的颁发给原告物业公司的深房地字第3000320987和3000119899号两本房地产证。同年7月7日登记机关作出深房登函[2005]84号复函，认为上述两本房地产证合法有效，不能予以撤销，并告知第三人美丝公司可申请行政复议或提起行政诉讼。2005年7月11日第三人美丝公司向被告深圳市人民政府提起行政复议，请求撤销上述登记机关作出的深房登函[2005]84号复函，并责令其撤销上述两本房地产证。被告受理复议申请后，于2005年10月8日作出深府复决[2005]294号行政复议决定书，撤销了上述[2005]84号复函，并要求登记机关30日内重新作出具体行政行为。

    深房地字第3000320987和3000119899号两本房地产证是经原告申请、登记机关几经分宗和并证登记而来，其中，深房地字第3000320987房地产证源自1996年6月11日颁发的深房地字第0103139号房地产证；而深房地字第3000119899号房地产证则源自l996年6月10日颁发的深房地字第0103142号房地产证。第0103139号和0103142号两本房地产证中登记的权利人均为原告。因此，要查清第3000230987和第3000119899号两本房地产证是否如登记机关在[2005]84号复函中所称合法有效，不能撤销，或者是否如被告所称“系主要事实不清、证据不足”，该复函应予撤销，就得从该两本房地产证源起的第0103139和0103142号两房地产证的合法性以及随后的分宗及并证登记查起。

    1996年6月10日登记机关颁发给原告物业公司的上述第0103139和0103142号两房地产证基于同一宗地块，即B405—7，而该宗地块曾于1989年11月22日和l994年1 2月30日由当时为深圳市土地管理及房地产登记机关的深圳市国土局及深圳市规划国土局，先后与第三人美丝公司签订的被告证据（1）所指明的两协议书，出让给第三人美丝公司有偿使用30年，面积约28063平方米。原告物业公司在1995年12月29日申领涉案房地产权登记时提交的相关材料就含上述两协议书之一的1989年11月22日的深圳市国土局与第三人美丝公司签订的深地合字(89)068号土地使用合同书、第三人美丝公司1991年6月7日致其上级公司第三人罗湖公司函和原告与第三人罗湖公司于1995年补签为1991年的合作开发协议。该协议约定原告向第三人罗湖公司支付615万元后，协议中所涉深地合字(89)068号土地使用合同下28063平方米中11500平方米土地使用权及开发之建筑物在该(89)068号合同使用期内归原告所有。而第三人美丝公司l991年6月7日致第三人罗湖公司复函内容表明其同意第三人罗湖公司与原告之合作开发协议，开发后所获股权由第三人罗湖公司持有，该ll500平方米土地价值由第三人罗湖公司对其另行补偿，但未明确授权第三人罗湖公司转让其该ll500平方米土地。登记机关也未向被告提交第三人罗湖公司有权以其自己名义独自处分第三人美丝公司财产的法律依据。在原告l995年12月29 日向登记机关申请本案房地产登记时的同年1月9日，由原告和第三人罗湖公司为主要股东、成立于l992年的深圳市美林合成纤维有限公司亦向登记机关申请过将涉案房地产登记在其名下，所附材料与原告申请时所附材料多为一致，但登记机关并未对该美林公司的申请作出处理。登记机关将涉案房地产确权于原告的另一主要事实是，经其审查认为原告与第三人罗湖公司于l995年6月9日补签为l991年的合作开发协议属违章合作建房行为，故依市政府《关于处理深圳特区房地产权属遗留问题的若干规定》对出地方第三人美丝公司和出资方原告于l996年2月15日分别给予罚款处理，但登记机关在被告行政复议程序中并未举证证明上述规定适用于本案的事实基础，也没有证据表明其已向第三人美丝公司送达了“违章合作建房处理通知书”，而对第三人美丝公司的罚款在被告提交的证据10中显示为由原告物业公司“代付”。同时，登记机关向被告仅提交了公告存档稿，而l996年2 月17日刊于《深圳特区报》的公告则是在本院2005年12月19日组织的市国土局调查说明时，由原告向法院提交的，基于证据规则的规定，该证据不能作为认定登记行为合法的依据。据此，登记机关于1996年6月10日签出深房地字第0103139和第0103142号两本房地产证，载明权利人原告物业公司，宗地号  B405-7。使用年限30年自1989年11月29日至2019年11月28日止，与上述深地合字(89)068号土地使用合同一致。其中，深房地字第Ol03142号房地产证核准登记的用地面积为6718平方米，房屋建筑物名称为美林综合楼和美林一号厂房；而深房地字第0103139号房地产证核准登记的用地面积为4782平方米，  房屋建筑物名称为空白，时为1992年完成的桩基工程，登记时并未有建筑物建成，且该第0103139号房地产证在登记机关产权资料电脑查询结果显示为无效状态，而登记机关在被告行政复议时却不能就此无效状况说明原因。

    2002年6月24日、8月23日，登记机关应原告申请，分别颁出深房地字第3000119899号和3000119900号两本房地产证，对原l996年颁出的深房地字第Ol03142号房地产证下登记的两建筑物作分宗登记，其中第3000119899号房地产证登记的房屋建筑物名称为美林综合楼，用地面积为3648.2平方米，使用年限为50年自1989年11月29日至2039年11月28日止；第3000119900号房地产证登记的房屋建筑物名称为美林一号厂房，用地面积0平方米，使用年限为50年自1989年11月29日至2039年11月28日止。经分宗登记后上述第3000119899号和3000119900号两本房地产证所记载用地面积之和与原第0103142号房地产证所载用地面积6718平方米不符。且登记机关未向被告提交原告涉案用地由原深地合字(89)068号土地使用合同书确定的30年使用年限变更为50年使用年限的证据及相关法律依据。2002年9月18日，登记机关据原告申请，注销深房地字第3000119900号房地产证，并换发了深房地字第3000137414号房地产证，所载用地面积和使用年限仍为O平方米和50年。2005年3月2日原告致函登记机关，请求注销第0103139号房地产证，并将该证所载土地面积合并登记在上述第3000137414号房地产证中。同年3月25日，登记机关核准原告如上申请，将两证合并登记并颁出深房地字第3000320987号房地产证，注销第3000137414号房地产证，但未在行政复议程序中向被告提交关于注销第0103139号房地产证的证据。而在第3000320987号房地产证中房地产名称登记为美林一号厂房，使用年限亦为50年自1989年11月29日至2039年11月28日止。且登记机关亦未向被告提交原告涉案用地由原深地合字(89)068号土地使用合同书确定的30年使用年限变更为50年使用年限的证据和法律依据。

    综上，经被告查实，第三人美丝公司在行政复议程序中申请撤销的前述深房登函[2005]84号复函所涉的深房地字第3000320987号房地产证源自上述第3000137414号房地产证与深房地字第0103139号房地产证的合并登记，而深房地字第3000119899号房地产证则是源自上述第0103142号房地产证的分宗登记。被告认定该两证不论从初始登记的第0103139号房地产证和第0103142号房地产证所涉房地产的核准登记还是该两证的演变过程以及当下第三人美丝公司请求登记机关撤销的第3000320987号和3000119899号房地产证均存在核准登记不当之情形，故登记机关作出的[2005]84号复函主要事实不清，证据不足，应予撤销，要求登记机关重新作出具体行政行为。被告还查明，第三人美丝公司原称为深圳市美丝化学纤维有限公司，l998 年4月14日经工商核准登记为深圳市美丝实业有限公司；第三人罗湖公司原称为深圳市罗湖区经济发展公司，1998年6月30日经工商核准登记为深圳市罗湖经济发展有限公司；深圳市国土资源和房产管理局在2004年行政机构改革后承接了原市房地产登记机关的职责。

    本院认为：本案的争议在两个方面。第一，本案第三人美丝公司在被告行政复议程序中有无主体资格申请行政复议。本案原告认为第三人美丝公司由原国有公司第三人罗湖公司的全资子公司经改制后成为目前的个人为股东的民营企业，而改制后公司股权转让价款以及美丝公司资产评估中并未含有本案所涉房地产权，因此，第三人美丝公司并不享有涉案房地产有关权益，故无权提起行政复议。就此，本院认为，本案争议之房地产权益源自第三人美丝公司前身深圳美丝化学纤维有限公司与原深圳市国土局于l989年签订的深地合字第(89)068号土地使用合同书，而第三人美丝公司虽经改制，其改制前后在民法上仍是同一主体，且登记机关在[2005]84号复函是直接针对美丝公司作出，并明确告知第三人美丝公司，如有不服，可申请行政复议并可提起行政诉讼。美丝公司作为复函行政行为的直接相对人，不能否认其与复函及随后的复议决定有法律上的利害关系，况且行政复议和行政诉讼的主要目的就是要纠正行政中的违法行为。因此，原告的理由不足以否定第三人美丝公司对涉案房地产权存有利害关系，故否定其提起行政复议的主体资格的理由，本院不能支持。

    第二个问题就是看复议决定是否合法，依法是否应予维持。本案中，登记机关在[2005]84号复函的结论认为深房地字第3000320987号和3000119899号房地产证合法有效、不能撤销，但被告认为该结论事实不清，证据不足，故决定撤销[2005]84号复函，并要求登记机关重新作出具体行政行为。首先，被告查实登记机关在l996年最初核准登记原告物业公司申请的深房地字第0103139号和0103142号房地产证时，所涉房地产因1995年初深圳美林合成纤维有限公司的申请而存在权属争议。登记机关并未向被告提交权属调查方面的证据，其有关违章建筑处罚决定因未向第三人美丝公司送达而不能作为已完成权属调查的依据；其次，上述两证发出时，登记机关认为原告与第三人罗湖公司的合作开发协议为违法合作建房行为，依深府[1993]426号“关于历史遗留问题的规定”，核准登记在原告物业公司名下，但当时受处罚的却是第三人美丝公司和原告，且对第三人美丝公司的罚款230000元由原告代付，且登记机关未举证证明上述规定适用于本案的事实基础；第三，登记机关在对深房地字第0103142号房地产证分宗登记后，所发的深房地字第3000119899号房地产证听记载用地面积为3648.2平方米，而第3000119900号房地产证听记载用地面积为0平方米，两证用地面积之和与原证第0103142号房地产证所记载的用地面积6718平方米不符。之后，登记机关又应原告申请，在2002年注销第3000119900号房地产证，颁发第3000137414号房地产证，但换发之后的房地产证的用地面积记载仍为0平方米。2005年3月，登记机关再将因未竣工而不应核准登记的第0103139号房地产证项下之桩基用地合并于第3000137414号房地产证，形成深房地字第3000320987号房地产证，但登记机关对此不能说明理由和依据；第四，涉案初始登记的第0103139号和第0103142号两房地产证所记载用地均为工业用地，使用年限为30年，与深地合字(89)068号土地使用合同确定的年限是一致的，但自2002年分宗登记时起，涉案土地的使用年限变更为50年，改变了土地的利用状态，但没有相应的批准文件和证据。因此，被告对以上几方面的问题查证属实，认定登记机关[2005]84号复函事实不清，证据不足，应予撤销的复议决定，事实理由成立，适用法律正确，行政程序合法，依法应予维持。原告的其他诉讼请求没有法律依据，不能支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项的规定，判决如下：

    维持被告深圳市人民政府深府复决[2005]294号行政复议决定。

    本案受理费人民币l00元，由原告深圳市物业发展(集团)股份有限公司承担。

    如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状一式四份，上诉于广东省高级人民法院。

审  判  长  马      龙

审  判  员  邓  晓  琴

代理审判员  王  惠  奕

二〇〇六年六月二十六日

书  记  员  王  成  明