广东省深圳市中级人民法院

行政判决书

    (2005)深中法行终字第**号

上诉人(一审原告)方某，男，汉族，1962年**月**日生，现住深圳市龙岗区布吉镇居委会，身份证号码：……。

委托代理人孙智峰，广东国欣律师事务所律师。

委托代理人邵秋雯，广东国晖律师事务所律师。

被上诉人(一审被告)深圳市国土资源和房产管理局。住所地：深圳市福田区振兴路3号建艺大厦。

法定代表人张士明，局长。

委托代理人***，广东**律师事务所律师。

委托代理人***，深圳市房地产权登记中心工作人员。

一审第三人郑某1，男，汉族，l957年**月**日生，现住深圳市罗湖区东门中路****，身份证号码：……。

一审第三人郑某2，女，汉族，l957年**月**日生，现住深圳市罗湖区东门中路****，身份证号码：……。

一审第三人深圳市A公司，住所地：深圳市罗湖区****。

法定代表人***，董事长。

    委托代理人***，广东**律师事务所律师。

上诉人方某因诉深圳市国土资源和房产管理局不履行法定职责一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2005)深罗法行初字第**号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。在审理过程中，因本案须以相关民事再审案件的审判结果为依据，于二00五年**月**日中止诉讼，二O0六年**月**日因民事再审案件判决生效恢复审理，现已审理终结。

    一审法院认定以下事实：2003年2月27日第三人深圳市A公司与第三人郑某1、郑某2签订房地产买卖合同，由郑某1、郑某2购买深圳市A公司位于罗湖区东门路**房屋，当日，双方向被告提交了房屋转移登记申请。同年3月28日，被告给第三人郑某1、郑某2核发了深房地字第20001***号房地产证。之后，原告提起民事诉讼，要求法院确认深圳市A公司与郑某1、郑某2签订的房屋买卖合同无效，并认定原告对罗湖区东门路**房屋有优先购买权。对此，深圳市罗湖区人民法院于2003年11月23日、深圳市中级人民法院于2004年9月22日分别作出了一审、二审民事判决，判决结果为：①郑某1、郑某2与深圳市A公司就深圳市罗湖区东门路**房屋签订的《深圳市房地产买卖合同》无效；②方某对罗湖区东门路**房屋在同等条件下享有优先购买权。2004年11月2日，原告向被告提交了“关于撤销深房地字第20001***号房地产证申请”，要求撤销深房地字第20001***号房地产证。被告于2004年l2月14日给原告发出了复函，其内容为“你们提出撤销深房地字第20001***号《房地产证》的申请，依据是(2004)深中法民五终字第***号《民事判决书》，该判决书已判决深圳市A公司与郑某1、郑某2就罗湖区东门路**房屋签订的《深圳市房地产买卖合同》无效。尽管该判决书已判决该房屋的买卖合同无效，但该判决书并未对原深圳市规划与国土资源局就该房屋作出的产权登记行政行为作出裁决。因此，该产权登记行政行为未被依法撤销前仍然是合法有效的。依照《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条的规定，我中心决定不予撤销深房地字第20001***号《房地产证》。”

一审法院认为：被告是深圳市房地产登记管理的行政机关。《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条第一款规定：“凡有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项：(一)当事人对房地产不拥有合法权利的；  (二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；(三)登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。”根据该条规定，只有存在以上三种情形之一的，被告可以决定撤销全部或部分核准登记事项。被告在审查原告提交的“关于撤销深房地字第20001***号房地产证申请”后，作出不予撤销房产证的答复符合以上法律规定。原告的申请理由不符合该条规定撤销的情形，合同无效不是撤销房产证的情形之一。经过法院判决确定原告对罗湖区东门路**房屋在同等条件下有优先购买权，该优先购买权应受法律保护。优先购买权是一种民事权利，当该权利受到侵犯时，可通过民事诉讼得到救济。综上所述，原告要求被告撤销深房地字第20001***号房地产证的请求理由不成立，本院不予支持。依照最高人民法院《关于执行(中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第(一)项的规定，判决：驳回原告方某要求被告深圳市国土资源和房产管理局确认不予撤销深房地字第20001***号房地产证的行为违法、撤销深房地字第20001***号房地产证的诉讼请求。

上诉人方某不服一审判决上诉称：一、一审判决关于上诉人的申请理由不符合《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条规定撤销的情形是完全错误的。上诉人申请被上诉人撤销涉案的房产证完全符合上述情形。A公司与郑某1、郑某2侵犯上诉人的优先购买权，就涉案房屋所签订的《深圳市房地产买卖合同》已被生效民事判决确认为无效，即郑某1、郑某2对涉案房屋自始不拥有合法权利。涉案房产获准登记在郑某1、郑某2名下完全是A公司与郑某1、郑某2采用非法手段达到的。二、撤销非法手段获得的房产证是被上诉人应尽的法定职责，被上诉人拒绝履行的行为构成行政违法。1、被上诉人是深圳市房地产登记管理的行政机关，在深圳市能够依职权主动撤销房产证的只有被上诉人。2、撤销采用非法手段获得的房产证是被上诉人无法推卸的法定职责。《深圳经济特区房地产登记条例》第五十七条明确了被上诉人的该项法定职责。3、被上诉人以行政酌定权为理由，认为无论其撤不撤销郑某1、郑某2名下的房产证都不违法，这种观点十分荒谬，是其怠于行使法定职责的表现。三、优先购买权虽然是一种民事权利，但没有任何法律规定，行政机关可以任意侵犯并不能通过行政诉讼途径解决。综上所述，被上诉人在已知办理房产转移登记时所依据的文件不是合法有效的文件后，仍不予撤销已过户的房地产证的行为侵犯了上诉人的优先购买权，也违反了其应尽的法定职责，应确认为违法，并限期履行法定职责。一审判决在事实认定与法律适用上均有错误，应予纠正。为此，请求二审法院：l、撤销一审判决；2、确认被上诉人不予撤销深房地字第20001***号《房地产证》的行为违法，判令其撤销深房地字第20001***号《房地产证》。

被上诉人深圳市国土资源和房产管理局答辩称：一、上诉人的申请理由不符合《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条规定的撤销的三种情形。本案申请转移登记的双方当事人是两个第三人，A公司对涉案房产拥有合法权利；申请登记的资料真实、齐全，并无伪造，法律也并没有要求当事人在转移登记中必须提供房屋的出租情况；涉案房产转移登记过程中，被上诉人在审查核准中没有任何过错。二、本案涉及的情况完全不适用《深圳经济特区房地产登记条例》第五十七条规定。第五十七条适用的前提是当事人以进行诈骗或牟取不正当利益为目的而用欺骗手段进行产权登记，但本案当事人是依法买卖房产，并无非法目的。三、本案涉及的产权登记撤销与否并不影响上诉人优先购买权的行使，未侵犯上诉人优先购买权的实现。综上所述，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

一审第三人郑某1、郑某2陈述称：涉案房产是第三人通过合法手续取得，而非上诉人所称的非法手段获得。在取得房地产证的整个过程中，善意的第三人没有隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，更没有采取欺骗手段获得房地产证，而是按照法定程序，合法、公开地申办房地产转移登记。被上诉人依照法定职责及法定程序颁发涉案房地产证，本案情形不符合《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条的规定，不存在上诉人认为被上诉人具体行政行为违法的事实。请求二审法院驳回上诉、维持原判。

一审第三人深圳市A公司的陈述意见与被上诉人答辩意见一致。

上诉人向一审法院提交的证据材料有：l、显示转让方权利人深圳市A公司和受让方权利人郑某1、郑某2的20001***号房地产证电脑资料表；2、被上诉人2004年11月2日收文回执；3、深圳市罗湖区人民法院(2003)深罗法民三初字第***号民事判决书；4、深圳市中级人民法院(2004)深中法民五终字第***号民事判决书；5、深房登函[2004]**号《关于撤销深房地字第20001***号房地产证申请的复函》；6、深圳市国土资源和房产管理局职能配置内设机构和人员编制规定。

    被上诉人在法定期限内向一审法院提交了以下证据：l、2003年2月27日深圳市A公司与郑某1、郑某2共同向被上诉人提交的深圳市房地产转移登记申请表；2、深圳市A公司深房地字20000****号《房地产证》；3、深圳市A公司企业法人营业执照及***、郑某1、郑某2身份证复印件；4、深圳市A公司与郑某1、郑某2的《深圳市房地产买卖合同》。

一审第三人郑某1、郑某2向一审法院提交了以下证据：1、与深圳市A公司的《深圳市房地产买卖合同》；2、契税定税证及税收通用完税证；3、深房地字第20001***号《房地产证》；4、通知；5、收条；6、中国银行东门支行月结清单。

一审第三人深圳市A公司未向一审法院提交证据材料。

    上述证据材料已经随案移送本院。经审查核实，本院确认一审法院认定证据的意见正确，一审法院审判程序合法。

    本院经审查确认一审法院认定的事实。

    另：深圳市A公司、郑某1、郑某2与方某房屋租赁纠纷经本院作出(2004)深中法民五终字第***号民事判决后，广东省人民检察院于2005年6月6日提出抗诉。本院于2005年11月4日裁定再审，并于2006年7月10日作出(2005)深中法民五再字第**号判决，维持了(2004)深中法民五终字第***号民事判决。

    本院于2006年8月10日作出(2005)深中法行终字第***号行政判决，撤销了被上诉人于2003年3月28日作出的深房地字第20001***号《房地产证》。

    本院认为，作为深圳经济特区房地产登记主管机关，被上诉人办理房地产产权转移登记应当严格遵循《深圳经济特区房地产登记条例》的相关规定。依据该条例第五十一条第一款第(一)项规定，当事人对房地产不拥有合法权利的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项。本案中，深圳市A公司与郑某1、郑某2签订的《深圳市房地产买卖合同》已经法院民事判决确认无效。虽然房产产权登记在前，合同被确认无效在后，但无效合同自始无效，即作为房地产转移登记申请人的郑某1、郑某2对涉案房产不具备合法权利，已构成了《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条第一款第(一)项的规定的法定情形。该条款虽用语“可以”而非“应当”，似有选择，但就本案情况而言，登记机关应予撤销。故被上诉人在收到上诉人撤销申请，知晓了上述事由的情况下，拒绝撤销已作出的房地产转移核准登记，构成不履行法定职责，本院予以确认违法。被上诉人辩称撤销涉案《房地产证》会损害善意第三人的合法权益及破坏现存法律关系从而不应撤销的答辩理由没有法律依据，本院不予采纳。

    上诉人要求法院判令被上诉人撤销涉案《房地产证》的诉讼请求，因该《房地产证》已经(2005)深中法行终字第***号行政判决撤销，不再具有实际意义，本院予以驳回。

综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤蛸。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(三)项及《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第(四)项、第五十七第二款第(一)项之规定，判决如下：

    一、撤销深圳市罗湖区人民法院(2005)深罗法行初字第**号行政判决；

    二、确认被上诉人不予撤销深房地字第20001***号《房地产证》的行为违法；

    三、驳回上诉人要求被上诉人撤销深房地字第20001***号《房地产证》的诉讼请求。

    本案一、二审案件受理费人民币200元由被上诉人深圳市国土资源和房产管理局负担。上诉人预交部分不予退回，由被上诉人向上诉人迳付。

    本判决为终审判决。

审  判  长  ***

审  判  员  ***

代理审判员  ***

                                             二〇〇六年十二月二日

书  记  员  ***